菏泽房价，为何“突然蹿高”？

记者 武 霈

近日，中国房价行情网提供了一组数据，给出了菏泽目前的房价走势，每平方米5581的均价引起了网民的极大关注，在各大公众号、头条号上引起热议。不少市民网友在吐槽菏泽房价增长过快的同时，对棚改货币化安置推动房产楼市颇有微词，归咎为房价上涨的主要原因。菏泽房价上涨的原因是什么?房价是否在合理区间?下一步发展趋势如何?……来听一听业内人士的观点。

成本攀升，房价逃不出供求关系理论

“房价上涨的原因涉及多个方面，但房子毕竟是商品，价格要由其价值决定。除了一般商品所不具备的资产属性，如教育资源、医疗资源、区位优势等等，它也逃脱不了一般商品成本决定价格的定律。” 9月18日，菏泽中心项目总经理胡本宇分析道。

据胡本宇介绍，无论是土地价格、建材成本还是人力、劳动力成本，与房价之间都存在着互为因果的反馈关系，土地是稀缺资源，城区土地供应减少必然推高房价,房价反过来又进一步推高地价。

“打个比方，如果丈量拆迁1000亩土地，仅仅有400亩用于房屋开发、商品房出售，其余的土地会用于修路、绿化、教育、医疗等相关配套资源上，自然而然地会抬高地价，从而均分到房价上。”胡本宇说，“建材和劳动力成本也是如此，这两年，水泥价格从每吨270元涨到500元，钢材从每吨1800元涨到3400元，成本的攀升都会均摊到房价上，房价推高生活成本，进而推动劳动力成本上涨，经过交易又反作用到房价上。”

当然，对于房产而言，毫无疑问的是，地价在最大程度上影响着房屋价格。据业内人士透露，近几年，我市城区内地块从每亩一百万元的价格攀升到三四百万元左右，甚至一些地块的价格每亩达400万元以上，在土地成本进一步攀升，以及建造成本上涨的背景下，房价上涨成为必然。据分析，菏泽城区内均价6000元/平方米以上的房屋其成本价格至少在4800元/平方米以上。

房价上涨引讨论，市民网友观点不一

9月14日，牡丹晚报微信公众号以《菏泽平均房价每平方米达5581元》为题，推送了关于菏泽房价的文章，消息一经推送，很快引起网友和市民的关注，一个小时内阅读量迅速破万，多达上百条留言。随后，菏泽其他微信公号和头条号相继推送了类似信息，关注度和互动性都比较高。

来自中国房价行情网的数据显示，在以菏泽351个楼盘小区、4.1万套交易次数为样本的分析中，2016年9月份菏泽房价平均值还低于4500元，到2017年9月，菏泽房价平均每平方米达到5581元，均价在5000至5500元之间的楼盘占13.95%。各个县区的房价同比也均有上升，对比去年，同比增长6%至35%不等。

在热议菏泽房产价格时，网友们有不同的观点和声音：没买房的希望价格会降，已经买房的希望保值或增值;面对房价上涨的实事，网友们统一的吐槽是：“工资赶不上房价。”市民王先生调侃道：“毕业那年，菏泽市区周边的房价还不到4000元，家里给拿了首付，我自己还房贷，如今房价上涨，感觉自己躲过了一劫。”

在网友进行讨论的时候，也有部分市民进行理智分析。“城区内土地供应减少，地价上升是客观事实，房地产作为商品交易，成本提高，房企又提高利润，价格上涨也是必然。”市民李先生说。

棚改是刺激供需的催化剂

“棚改拆迁一二十万户，这么多人拿着拆迁款买房自然会抬高房价。”对于菏泽房价的上涨，不少市民、网友认为，棚改货币化安置是重要“推手”。

其实不然。对于菏泽这类三四线城市，由于经济发展程度不高，这些地方仍然存在大量居住条件和环境恶劣的棚户区，这些棚户区的改造，是改善民生、让经济发展惠及更广泛群众的、具有全局意义和政治意义的大战略，货币化安置既能改善棚户区居民的居住条件，又去化了库存商品房，盘活了经济，改善了财政收入，无疑是一举两得的好政策。“我们楼盘拆迁地块涉及670户，户均7人，拆迁面积在200至300平(方米)不等，多数拆迁户有改善居住条件的意愿，因为手中没钱，买房成了一个攒钱的过程，棚改恰恰让原来有价无市的平房解放了，其本质是商品的供求关系。”胡本宇说。

胡本宇认为，棚改是刺激供需关系的催化剂，真正决定房价的仍然是供与求之间的天秤是否平衡，这些由于拆迁款的购买力进入而使房价上涨，也是短期的市场波动现象，这种上涨并没有持续的基础。而在棚改的高潮过去之后，楼市经过一加一减，仍然以供需关系为主导，不太会出现“泡沫”或“崩盘”的现象，以真实需求为主体的市场是稳定健康的。