没有无缘无故的规则调整，所有的变化背后对应的都是利益的再分配。
昨天，一则共有产权申请资格变更的消息席卷了整个上海，很多人的命运便从此发生了改变。
在上海市政府公布的《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》中，非户籍的常住人口首次被纳入了共有产权的保障范围。
这也是上海经过5轮的调整后，首次对非户籍人口的放开，我们看看入围条件：
一：持有《上海市居住证》且积分达到标准分值;
二：在本市无住房;
三：必须已婚;
四：在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年;
五：符合本市共有产权保障住房收入和财产准入标准;
对于已婚，社保连续缴纳了5年，在上海没房，符合一定标准的非户籍人员来说，这无疑是重大利好。
这意味着，面对高企的上海房价，大家又多了一种选择，上船的门槛变得更低了。
上海共有产权房新规解读
其中，A：积分标准暂定为120分
目前，1：博士积分110分;硕士100分;本科学士学位积分为90分;大专积分为50分;
2：年龄在56-60岁的积分为5分，每减少一岁加2分，30分封顶;
3：社保每满1年积3分;
4：持有国家职业资格五级证书积15分;四级30分;三级60分;二级100分;一级140分;
5：创业及创新人才，直接积120分;
这也就是说，对于一般的非户籍常住人口，一旦你的学历为大学全日制学士学位，120分的门槛便轻松达标;而一旦你的学历为大学学士以下，就会变得异常艰难。
B：在本市无住房
按照上海目前颁布的细则，这里的本市无住房和北京的存在区别，并未排除有购房纪录的家庭。
C：非户籍人员符合本市共有产权保障住房收入和财产准入标准
目前，共有产权保障住房的收入和财产准入标准为：3人及以上家庭人均可支配收入6000元以下，人均财产18万元以下。
看到这个收入标准后，有网友感慨：在上海呆了5年，学历要求又高，支配收入还不到6000块，这是得又好又穷才行哈。
而且共有产权房也是要掏一半的房款，这就要求申请的人自己又好又穷还得家境好。
其实，并非如此，我们的共有产权收入及财产标准一直在调整，且是一个“由紧到松”的趋势。
现在的标准还仅仅沿用的之前专门针对本市中等及中等收入以下有住房困难的户籍人员。
而这次新增的非户籍常住人口，挑选的是各类人才，学历层次高，符合本市产业发展导向，为经济做出贡献的人员。
目的是为上海加快建设“五个中心”、卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市提供支撑。
导向变了，后面的标准自然也会改变。
D：非户籍人员供应比例
此次向非上海户籍人员供应共有产权保障住房原创上应不少于20%;房源供应充足的郊区，可适当扩大供应规模。
所谓原则的意思就是在此基础上可以上下浮动。
比如北京，本来规定的最少必须向非京户籍人员供应30%的比例，但实际执行情况却大打折扣，所以上海干脆就取消了硬性要求。
总的供应方面，在满足本市户籍供应量只增不减的基础上，有序将非户籍人员纳入本市住房基本保障范围。
E：非户籍人员产权比例及价格
在定价方面，目前非户籍人员和本市户籍居民一样，都是采用政府定价，且购房产权份额均不低于50%。
F：如何转让
上海规定5年之内不能转让，只能由保障机构回购;
而满5年之后，则只能转让给同样符合购买共有产权保障住房条件的人员或者由保障机构回购。
其中，只要是保障机构回购，回购价格为原销售价格+银行同期存款基准利率计算。
曾经，共有产权具备一定的套利空间，比如北京2017年8月新推出共有产权房时，当时就规定持有满5年后，可以购买保障机构剩下的部分，成为商品房上市流通。
但结果发现，其中申请保障房的很大一部分都存在投机和套利的属性。
随后北京的政策便去掉了转变成商品房的条例。
最后就出现了一个小区接着一个小区60%到80%的弃房率，大家抽中了也不愿意买。
共有产权房虽然也是商品房但同时还是保障房，这样的规定无疑让真正的需求者有了更多抽中的机会。
经济适用房逐渐退出历史舞台
很多人或许不解，共有产权房不是保障房吗?怎么在非户籍人员的选择上，主要针对高端人才呢?
其实不单是上海，包括北京，深圳都有这样的先例。
比如北京海淀区的共有产权项目，就分为京籍与非京籍两组。而在非京籍组中，又设有优先组和普通组。
其中优先组为海淀区国家高新技术企业和中关村高新技术企业工作的非京户籍高新技术人才的无房家庭。
普通组为其他在海淀区工作的非京户籍无房家庭。
这也就是说，真正的好地段，非户籍普通达标人员几乎就没有任何选中的机会。
这一切的根源就出在共有产权房的来源及全国保障房简化改革。
曾经，我们有很多品类的保障房，比如安居房，人才房，廉租房，经济适用房，公租房等等。
一来，每个城市各有各的玩法，比如深圳6月5日发布的意见稿就规定：
只要安居房和人才房的购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，就可以上市流通。
二来，只要能够转变成商品房，政府手上的存量保障房就越来越少，而且利益输送的情况比比皆是。
比如经济适用房，只要购买满5年，就可以转变为商品房上市流通。
超低价拿到房源后，最后唯一的付出就是卖出后给政府补缴一定的地价款。
正是由于曾经的保障房体制杂乱无章而且存在投机套利的空间，于是我国的住建部便开启了种类清理和简化改革。
按照住建部提出的方案，保障房未来将主要分为两类：一类是供出租的租赁房;一类是供销售的共有产权房。
经过简化后，2016年2月上海提出了“四位一体”的住房保障体系。
这“四位一体”包括廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障房(即经济适用住房)、征收安置房(或限价商品房)四种不同类型。
其中，廉租房和公共租赁住房分别面向本市户籍低收入家庭和有住房困难的常住人口;
安置房解决的旧区改造和被征收房屋的被安置居民;
除了租赁房和安置房，剩下的就只有共有产权保障房。
而共有产权保障房作为唯一有产权的保障房，除了必须囊括曾经的安居房，还需要包含曾经的人才房。
这就是为什么上海共有产权房的保障范围分为本市中低收入家庭和非户籍人才的原因。
而我们所熟悉的经济适用房，那个曾经让很多人5年爆富的历史产物，在一线城市也将逐渐退出历史舞台。
共产之后，命运从此不同
经适房逐渐退出历史舞台，共有产权房全面替代之后，对我们有诸多好处。
一方面，因为共有产权房五年之内转让没有收益，五年之后转让也只能在保障体系中流转。
房子投机套利的空间几乎抹平，申购变得更加公平公正，致使保障功能更加名副其实。
另一方面，共有产权房不能转换为商品房，存量保障房只会逐年增多，未来能解决更多的保障住房需求。
除了保障体制更加完善外，共有产权房及租赁房的大批量推出，对未来一线城市楼市的格局也影响颇深。
比如深圳，到2035年，深圳计划新增各类住房共170万套，其中保障房不少于100万套，新增商品房仅仅占比41.2%。
北京未来5年内，除去租赁房，将提供25万套共有产权房，商品房供地2450公顷，仅仅占总供地6000公顷的40.8%。
由此可见，未来一线城市的商品房几乎只占到总供应的40%。
又因为保障房供应是政府说了算，几乎能保证供地量和建设进度。
比如十二五期间，北京计划供地4800公顷建设保障房，结果落实了4166公顷。
而商品房供应的决定因素比较复杂，往往计划很丰满，但实际执行却很糟糕。
比如深圳2017年的居住用地就计划供应218公顷，结果9个月过去了，实际居住用地供应为0。
而到了10月和11月，才勉勉强强供应了两块不能出售的住宅用地。
如果按照这样的进程推进，再加上一线城市持续涌入的新增人口，未来少数有资格的非户籍人才被分流到城区的保障房。
而更多的普通刚需族将竞争城区为数不多的商品房，或者被分流到郊区的共有产权房。
特别像北京这样户籍难进的城市，再想在6环内扎根基本没有可能。
而现在90平米以上的大户型，未来将逐渐成为稀缺资源，成为富裕人群的象征。
最后，在房价高企的当下，能够花一半的钱买房，而且供房比例如此之高，对很多想安家一线的人来说，绝对是重大利好。
以下附《意见》全文：
上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等九部门《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》的通知
各区人民政府，市政府有关委、办、局：
市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市发展改革委、市规划国土资源局、市人力资源社会保障局、市民政局、市财政局、市税务局、市公安局《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅
2018年9月26日
关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见
为进一步完善本市“四位一体”、租购并举住房保障体系，现就进一步完善本市共有产权保障住房工作提出如下实施意见：
一、指导思想
全面贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，不断完善房地产市场体系和住房保障体系，扎实推进本市“四位一体”、租购并举住房保障体系深入发展，努力加大住房保障供应，有序扩大共有产权保障住房保障范围，不断增强市民群众的获得感、幸福感和归属感，为上海加快建设“五个中心”、卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市提供支撑。
二、基本原则
——坚持一个属性。坚持本市共有产权保障住房保障属性不变，将本市共有产权保障住房供应对象稳妥有序扩大至非户籍常住人口，重点解决符合条件的各类对象住房困难问题。
——聚焦两类人群。聚焦本市户籍中等或中等偏下收入住房困难家庭，加大供应力度，应保尽保;聚焦常住人口中在本市创业、稳定就业的人员尤其是各类人才、青年职工，重点解决持证年限较长、学历层次高、符合本市产业发展导向、为本市经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题。
——保障两个基本。坚持“保基本、讲公平、可持续”，在继续做好本市户籍中等或中等偏下收入住房困难家庭基本住房保障，保障力度只增不减、保障住房确保供应的基础上，有序将持有居住证达到规定年限，在本市无房、已婚、长期稳定工作并正常缴纳社保且符合共有产权保障住房收入和财产准入标准的非户籍常住人口，纳入本市住房基本保障范围。
三、具体实施办法
(一)基本准入条件
同时符合下列条件的非本市户籍居民家庭，可申请本市共有产权保障住房：
1.持有《上海市居住证》且积分达到标准分值;
2.在本市无住房;
3.已婚;
4.在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年;
5.符合本市共有产权保障住房收入和财产准入标准。
(二)定价
与本市户籍居民共有产权保障住房采取同一标准，即实施政府定价，且购房人产权份额应当不少于50%。
(三)申请审核
原则上按照本市户籍居民共有产权保障住房相关规定执行，并根据居住证持证人的特点，作如下规定：
1.申请家庭。居住证持证人应当以家庭为单位提出申请，且家庭限于申请人、配偶及其未婚子女。
2.申请地点。居住证持证人应当在单位注册地所在街道(乡镇)社区事务受理服务中心提出申请。
3.诚信申报。相关对象在申请时，应当提交诚信承诺，承诺如实申报家庭人口、婚姻、住房、收入和财产等基本信息，并对申报信息和提交申请材料的真实性负责。违反诚信承诺的，按照有关规定处理。
(四)操作方式
1.计划单列。进一步增加共有产权保障住房供应量，在不影响户籍居民共有产权保障住房供应的前提下，增加房源用于向符合条件的居住证持证人供应。供应额原则上应当不少于向本市户籍共有产权保障住房保障对象供应额的20%左右;房源供应充足的郊区，可根据辖区房源情况，适当扩大供应规模。
2.轮候供应。申请家庭数量较多时，通过轮候供应方式操作。由居住证持证人工作单位注册地的街道(乡镇)和区住房保障机构分别负责初审和复审审核，区住房保障机构定期组织申请家庭摇号排序和供房选房。
3.房源渠道。郊区以区为主，充分利用好辖区内配建保障性住房房源;中心城区可申请由市属保障性住房基地统筹房源，实施轮候供应。
(五)供后管理
1.居住证持证人购买共有产权保障住房，必须用于家庭自住，区住房保障机构不收取政府产权份额部分租金。
2.居住证持证人取得不动产权证未满5年，不得转让共有产权保障住房或购买商品住房。因特殊情形，确需转让共有产权保障住房的，该共有产权保障住房由区住房保障机构依申请程序回购。其他应当回购事宜，参照本市户籍居民共有产权保障住房相关规定执行。
3.居住证持证人取得不动产权证满5年，并同期在本市累计缴纳社会保险或者个人所得税满5年，自有产权份额部分，可向其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人转让或由区住房保障机构回购。凡共有产权保障住房购买人购买商品住房的，应当先将该共有产权保障住房转让给其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人或由区住房保障机构回购。转让给其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人的，共有产权保障住房性质和政府产权份额不变。
4.共有产权保障住房由区住房保障机构回购的，回购价格为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。
四、保障措施
(一)强化组织领导和部门协作
各区政府作为推进该项工作的责任主体，落实具体承担单位或部门，建立协调推进工作机制，确保相关工作平稳有序实施。
民政部门依据房屋管理部门申请，做好“共有产权保障住房申请”事项变更准入工作。根据居住证持证人收入、财产特点，有针对性地开展好婚姻、收入和财产核对工作。
房屋管理部门负责核查申请对象在本市住房情况。
人力资源社会保障部门负责核查申请对象居住证积分、在本市缴纳社会保险等情况。
税务部门负责核对申请对象在本市纳税情况。
公安部门负责核对申请对象居住证持证情况。
(二)加大房源建设供应力度
根据房源建设进度，抓紧安排建设任务指标，加大共有产权保障住房建设用地供应。完善项目推进工作机制，切实提高房源建设工作效能。适当提高保障性住房项目容量，确保房源及时建设和供应。
(三)注重宣传引导
加大政策宣传力度，做好政策解读，及时释疑解惑，提高政策透明度，为相关工作顺利推进营造良好的舆论氛围。
(四)加强考核管理
按照“全市统筹、属地管理”的原则，完善市、区协调推进机制。健全考核评价体系，将共有产权保障住房建设与供应纳入区政府绩效考核内容，并加强对各相关部门尽职履责情况的检查和督办。
本实施意见自2018年10月8日起实施。
