全球25城市地产泡沫风险 澳洲仅悉尼入榜

在各国的刺激措施结束后，预计房价将出现一轮调整（《悉尼先驱晨报》图片）

一项新的全球性报告显示，欧洲城市最有遭遇地产泡沫的风险，而澳洲的悉尼房价也有估值过高的问题。预计随着刺激措施的结束，将会产生一轮价格调整，并建议投资者考虑抛售物业的问题。

据《悉尼先驱晨报》报道，在低利率的刺激下，悉尼的房价依然高于去年，但周四公布的这份报告指出，失业率上升将给房价带来下行压力。

投资银行瑞银（UBS）公布的2020年全球地产泡沫指数（Global Real Estate Bubble Index）中，德国慕尼黑和法兰克福高居榜首，这两座城市房地产泡沫破裂的风险最大。

该报告利用2020年第二季度的数据，对全球25个主要城市的房价进行分析。

排在慕尼黑和法兰克福后面的则分别是多伦多、香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世，这些城市也都处于泡沫风险区。

作为全澳唯一入榜前二十的城市，悉尼排在第16位，与去年排名第15位相比，名次变化不大，在“估值过高”的范畴，而且悉尼的排名比纽约和新加坡还要靠前。

在这25所城市中，中国除了香港之外，没有任何内地城市入榜。

地产对经济下行反应滞后，多数城市已现房租下跌

这份报告的发布时间，正值世界各国都出台了紧急刺激措施，以期安然度过新冠疫情危机，各国央行也纷纷将官方利率降至历史低点。

瑞银的报告作者、瑞士及全球地产负责人萨普特利（Claudio Saputelli）和瑞士地产投资主管霍尔奇（Matthias Holzhey）认为：“房价是经济的后视性指标，因此对经济下滑的反应会有所延迟。”

“在封锁事情，政府帮助了众多城市的业主。住房补贴增加了，税赋降低了，而且暂停了无力还贷的法拍程序。”

报告指出，虽然失业率上升对房价的全面影响仍有待确定，但现在的房价上涨不具有可持续性，而且某些城市已经出现了居民搬到住房承担力更高的地区以在家办公的现象。

“大多数城市的房租已经下降，显示出当补贴逐渐取消、家庭收入压力增大时，有可能会出现价格调整期。”

即便在某些似乎安然度过新冠危机的城市，大范围的资本收益也前景暗淡。

报告称：“这对购房放租的投资者尤为重要，因为楼价与租金比已达历史高位，即收益率偏低，而且租金成长的形势也不明朗。”

“在此环境下，值得考虑将物业抛售，因为投资者可能会找到风险回报特性更加的资产。”

悉尼房价过去3年波动，10年涨了近五成

报告中称，尽管悉尼的房价在过去3年有所波动，而且2018至2019年期间下滑了15%，但和2020年相比，悉尼的实际房价已经涨了近50%。

“当前，（悉尼的房价）估值依然低于2017年时的高峰期，但信贷标准放宽以及澳洲央行降息在过去几年引发了一场小火，刺激了温和而可能转瞬即逝的价格复苏。”

“（自2019年年中以来）实际价格上涨了8%以上，但这并非是新一轮长期繁荣的起始。”

“不断上升的失业率以及预计更严格的放贷审查，将给信贷和房价增长再次带来下行压力。”

“移民减少和来自中国的投资寻求削弱，也抑制了住房需求。”

因为没有过度建设以及借贷者基本上都能维持还款，所以悉尼的风险分数有所改善。